مشاوره مالیات بساز بفروش‌ها – انبوه سازان مسکن

مالیات بساز بفروش‌ها چگونه محاسبه می‌شود؟

سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نمود: سازندگان ملک که از ابتدای سال ۱۳۹۵ به بعد،  اقدام به اخذ پروانه ساختمان می‌نمایند، مشمول این مالیات می‌گردند. طبق قانون، از سال ۱۳۹۵ به بعد، شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب این ساخت و ساز را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط گزارش نمایند.

همانگونه که می‌دانیم در زمان فروش ملک لازم است، مفاصا حساب مالیاتی ملک به دفتر خانه ارائه گردد، تا  دفتر خانه  تائیدیه  نقل و انتقال ملک را صادر نموده، و مجددا با مراجعه به سازمان امور مالیاتی و پرداخت مالیات نقل انتقال قطعی ملک مجوز لازم جهت نقل و انتقال قطعی سند صورت گیرد.

زمانی که برای اخذ این مفاصا حسا به سازمان امور مالیاتی مراجعه می‌نماییم، اگر موارد زیر را شامل شویم، مشمول مالیات بساز و بفروشی نیز می‌گردیم.

چه کسانی مشمول مالیات بساز بفروشی‌ها می‌شوند؟

کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و ساز ملک مشغول هستند، مشمول مالیات  عملکرد، سود حاصل از ساخت و ساز نیز می‌گردند، ولی در عمل دیده شده، بعضی از اشخاص حقیقی که مبادرت به ساخت و ساز می‌نمایند بدون دادن مالیات حاصل از سود ناشی از ساخت و ساز می‌توانند سودهای سرشاری را برده و به اصطلاح از زیر مالیات شغلی خود بگریزند، بهمین دلیل در زمان فروش ملک مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم را به صورت علی الحساب از ایشان اخذ نموده، و پایان همان سال بعد از ارائه اظهارنامه مشاغل، مالیات محاسبه و از سود مالیات محاسبه شده  مالیات علی الحساب پرداخت شده از آن کسر می‌گردد.

این اشخاص بر طبق موارد زیر مشمول مالیات شغل بساز بفروشی  می گردند:

• سازندگانی که در شهرهای بالای یکصد هزار نفر مشغول به ساخت و ساز هستند.
• این مالیات در زمان اولین نقل و انتقال ساختمان‌ها، در صورتی‌که سازنده شخص حقیقی باشد و زیر ۳ سه سال از زمان دریافت پایان کار ساختمان، اقدام به فروش یا نقل و انتقال ملک بنماید.
• درآمد ( سود) اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع عملکرد قانون مالیات‌های مستقیم  می‌گردد. که می بایست هر سال اظهارنامه مالیاتی خود را به سازمان امور مالیاتی ارائه نمایند.
• اشخاص حقوقی، معادل ۲۵% سود حاصل از فروش یا پیش فروش ملک خود را مالیات  عملکرد پرداخت می‌نمایند

مالیات بساز بفروشی شامل چند نوع مالیات می‌باشد؟

اولین فروش ملک که توسط سازنده می‌باشد، مشمول دو نوع مالیات می‌شود:

 ۱- مالیات درآمد شغلی ( مالیات عملکرد):

این نوع مالیات شامل اشخاص حقیقی و حقوقی است.

مالیات اشخاص حقوقی سازنده‌های یا شرکت‌ها برای اولین فروش آپارتمان نوسازها، باید معادل ۲۵ درصد سود حاصل از ساخت و فروش، مالیات بپردازند.

مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی نیز به دو صورت زیر می‌باشد:

الف: اشخاص حقیقی که به کسب و کار بساز بفروشی مسکن اشتغال دارند: که این افراد همانند همه مشاغل هر سال اظهارنامه مالیاتی خود را به سازمان امور مالیاتی ارائه داده و میزان مالیات خود را بر مبنای سود خود محاسبه می‌نمایند.

ب: اشخاص حقیقی که شغل آنها بساز بفروشی نیست و یک ملک را برای خود ساخته اند، در صورتیکه این اشخاص ملک خود را زیر ۳  سه سال بفروشند جزء شغل آنها محسوب شده و مالیات بساز بفروشی که مربوط به سود عایدی آنها می‌باشد به آنها تعلق می‌گیرد.

۲-  مالیات نقل و انتقال املاک:

مالیات نقل و انتقال قطعی مشمول مالیات زیر می‌گردد:

• الف:مالیات نقل و انتقال ملک به نرخ پنج درصد(۵%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.
• ب: در صورتی که ملک مورد معامله اداری و یا تجاری باشد علاوه بر ۵% ارزش معاملاتی، ۲% ارزش روز نیز مالیات سرقفلی می‌باشد.