مالیات بر درآمد اجاره و فروش املاک چگونه است؟

مالیات بر درآمد املاک

طبق قانون مالیات‌های مستقیم مالیات بر درآمد املاک به سه بخش تقسیم می‌گردد:

1. مالیات بر درآمد اجاره املاک
2. مالیات بر خانه‌های خالی
3. مالیات بر نقل و انتقال املاک – خرید و فروش املاک

مالیات بر درآمد اجاره ملک چگونه محاسبه می‌شود؟

مالیات بر درآمد اجاره یکی از مالیات‌های مستقیم می‌باشد که مستقیم از خود فرد یعنی موجر اخذ می‌گردد.( به استثنای زمانی که مستاجر شخصیت حقوقی باشد).

• مالیات بر درآمد اجاره املاک دست اول: مالیات بر درآمد اجاره املاکی به اجاره واگذار می‌گردد عبارتست از: کل اجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر ۲۵% بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به ملک اجاره‌ای.
• مالیات بر درآمد اجاره املاک دست دوم:مابه التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره می‌باشد.

معافیت‌های مالیاتی بر درآمد اجاره ملک کدامند؟

این معافیت‌های مالیات بر درآمد اجاره  املاک مسکونی که فقط به اشخاص حقیقی تعلق می‌گیرد، به قرار زیر است:

1. معافیت مالیاتی به دلیل مساحت زیربنا
   املاک مسکونی اجاره ای در تهران کمتر از ۱۵۰ متر مربع، در سایر شهرها کمتر از ۲۰۰ متر مربع باشد.
2. معافیت مالیاتی به دلیل واگذاری ملک به افراد خانواده (در صورتی که وجهی به عنوان اجاره از آنها دریافت نشود)
   در صورتیکه شخصی (فقط حقیقی واحد مسکونی خود را در اختیار یکی از اقوام درجه یک (پدر، مادر، خواهر، برادر، همسر، فرزند و یا اجداد و حتی افراد تحت تکفل) قرار دهد، آن ملک از پرداخت مالیات معاف است.
   نکته: مودی فقط می‌تواند یک واحد به هر یک از افراد نام برده بدهد.
3. معافیت مالیاتی به دلیل مالک و مستاجر بودن همزمان فرد
   هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد که از حقوقش کسر می‌گردد استفاده کند، تهاتر اجاره دریافتی از اجاره پرداختی مبلغ مشمول مالیات محاسبه می‌شود.
4. معافیت مالیاتی به دلیل تنها منبع درآمدی بودن اجاره برای موجر
   شخص حقیقی که غیر از اجاره ملک هیچ گونه درآمد دیگری ندارند، تا مبلغ معافیت مالیاتی در مورد اجاره معاف از پرداخت مالیات می‌شوند. بابت مازاد اجاره دریافتی از معافیت مشمول پرداخت مالیات می‌شوند.
   نکته ۱: مشمولان این بند از معافیت می‌بایست اظهارنامه ماده فوق را تکمیل و به اداره امور مالیاتی محل تحویل دهند.
   نکته ۲: در اجراء حکم این ماده قانون حقوق بازنشستگی، وظیفه دریافتی، جایزه و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نمی‌گردد.
   نکته ۳: حکم این ماده در مورد فرزندان صغیر که تحت سرپرستی پدر هستند جاری نیست.
5. معافیت مالیاتی به دلیل نوسازی ملک
   هرگاه مودی که صاحب ملک باشد، برای نوسازی یا بازسازی، ملک تخریب شده توسط مستاجر دریافت نماید، مشمول پرداخت مالیات نخواهند شد.
6. معافیت مالیاتی به دلیل فرصت تخلیه برای صاحب قبلی
   زمانی که صاحب ملک، واحد مسکونی خود را بفروشد، و مهلت تخلیه ملک در سند انتقال قید شود، طبق قانون، آن ملک تا ۶ ماه از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف خواهد بود البته در صورتیکه مبلغ اجاره دریافت نشود.
7. معافیت مالیاتی به دلیل انتقال ملک به میراث فرهنگ:
   چنانچه ملکی به سازمان میراث فرهنگی کشور انتقال یابد، از مالیات نقل و انتقال به طور قطع معاف است. در صورتی که مالکیت آن ملک شخص باشد، موظف است که حداقل ۵۰ درصد از مالیات آن را پرداخت نماید.
8. معافیت مالیاتی شرکت‌های سازنده مسکن
   این معافیت شامل اشخاص حقیقی و حقوقی که طبق استانداردهای ساخت مسکن می‌باشد.

معیار تشخیص ارزش ملک برای دارایی چگونه است؟

معیار تشخیص اجاره بهای و یا قیمت ملک و واحد مورد اجاره یا فروش سند و قرارداد می‌باشد، که این مبلغ نباید از حداکثر تا ۸۰% مبلغ منطقه باشد. در مواردی که انتقال ملک و به طور کلی برای املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه مبنا می‌باشد.

ضرایب محاسباتی مالیات اجاره

• ضریب محاسبه مالیات اجاره برای شخص حقیقی طبق ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم.
• ضریب محاسبه مالیات اجاره برای شخص حقوقی طبق ماده ۱۰۵ قانون مالیات‌های مستقیم معادل ۲۵% می‌باشد.

نکته ۱: در مورد مالیات اجاره ای که مستاجر شخص حقوقی باشد، این مالیات جزء مالیات‌های تکلیفی است، که وظیفه پرداخت این مالیات بر عهده مستاجر بوده و زمان هر پرداخت می‌بایست مالیات اجاره را از اجاره کسر نموده با نام موجر به سازمان امور مالیاتی واریز، و مابقی را به صاحب ملک پرداخت نماید.

مالیات فروش املاک چگونه است؟

زمان فروش ملک می‌بایست مالیات آن که جزء مالیات‌های مقطوع می‌باشد توسط فروشنده پرداخت گردد و بعد نقل و انتقال ملک در دفترخانه انجام می‌شود.

طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم مالیات نقل و انتقال املاک شامل دو نوع مالیات می‌باشد:

• نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (۵٪).
• همچنین انتقال حق واگذاری (سرقفلی)محل به نرخ دو درصد (۲) در ارزش روز ملک مشمول مالیات می‌باشد.

نکته ۱: چنانچه برای مورد معامله ای ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.

نکته ۲: حق واگذاری (سرقفلی) محل ناشی از موقعیت تجاری محل.

گروه مالیاتی مالیات یار جهت مالیات فروش ملک می‌تواند مشاور و وکیل مالیاتی شما باشد.

مؤدیان مالیات نقل و انتقال املاک موظفند اظهارنامه مالیاتی خود را روی نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس آنها قرار می‌گیرد تنظیم و در مورد حق واگذاری محل و نیز مؤدیان تا ۳۰ روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.

معافیت‌های مالیاتی فروش املاک کدامند؟

• نقل و انتقال قطعی املاکی که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده باشد.
• واحدهای مسکونی واگذار شده از طرف شرکت‌های تعاونی مسکن به اعضای آنها.
• در صورتی که خریدار ملک دولت یا شهرداری‌ها یا مؤسسات وابسته به آنها باشند، هر رقمی را که این اشخاص به عنوان قیمت خرید اعلام نماید ملاک ارزش معاملاتی هنگام نقل و انتقال ملاک محسوب می‌گردد.
• فسخ شدن معاملات قطعی ملک که بر اساس حکم مراجع قضایی باشد، تا شش ماه بعد از انجام معامله به عنوان معامله جدید معاف از مالیات می‌باشد.
• اولین نقل و انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال معاف می‌باشند.
• هر گونه مال یا وجوهی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات و شرکت‌های دولتی یا شهرداری‌ها بابت املاک و اراضی برای ایجاد و یا توسعه مناطق نظامی از مالیات نقل و انتقال صورت گیرد از این مالیات معاف خواهد بود.
• املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی متعلق و در سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی می‌ماند نسبت به ۵۰ درصد مالیات از معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد.
• املاکی که در محدوده ی طرح‌های نوسازی، بهسازی و بازسازی محلات قدیمی و بافت‌های فرسوده شهرها به مالکین یا صاحبان حق تعلق می‌گیرد.

زمان ارسال اظهارنامه املاک چه موقع است؟

زمان و موعد ارسال اظهارنامه املاک (حقیقی- حقوقی) تا پایان تیرماه هر سال می‌باشد. که وظیفه ارسال اظهارنامه به عهده موجر است.و در صورتیکه مستاجر مالیات پرداخت نموده باشد قبض‌های پرداخت از آن کسر می‌گردد.

نکته: درصورتیکه موجر شخصیت حقوقی باشد نیازی به ارائه اظهارنامه جداگانه نمی‌باشد. بلکه در اظهارنامه عملکرد میزان درآمد غیرعملیاتی اجاره ثبت می‌گردد.